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纽约的多户住宅市场死了...吗?

美国房价自2017年来一直攀升,2018年又打了一个开年红。根据上周五公布的政府数据显示,2018年一开年1月份,公寓建设大幅增加,将美国房屋建设速度带入了15个月来最高位。事实上,新公寓的建设速度已经超过了人们买的速度,相比上一年上升约19.7%。


另一方面,单户住房从12月份起至今的增长仅有3.7%,主要的住宅建筑均来自于。从历史上看,美国人一直倾向于选择单户住宅。然而在经济衰退发生后,这一趋势发生了一定程度的变化。


在没有足够资金的情况下,人们开始选择价格相对低廉的多户住宅。这种变化趋势引发了开发商对多户住宅的兴趣,促发了多户住宅建设的兴起。2010年到2015年,在纽约大都会地区的多户住宅建设进入高潮,其他的都市地区如洛杉矶、芝加哥等,也出现了更多的多户住宅。这一增长一直持续到了2016年,当时美国的经济复苏依然处于早期。



然而随着美国的经济开始复苏,多户住宅的销量开始出现下滑。在2017年,多户住宅市场的衰退变得十分明显。根据Dodge Data& Analytics的数据,2017年开工的多户住宅明显少于2016年,除了纽约之外,达拉斯、洛杉矶、华盛顿等地的多户住宅市场都较2016年出现了回落。


房地产杂志The Real Deal将纽约的多户住宅市场形容为“经历了迎头一棒”。成交量仅在72.7亿美元,是自2011年以来的最低水平,下降幅度达到48%。交易量仅为457笔,也处于7年来低点。然而房价却依然高居不下,使得最低层次的买家也不得不望而却步。


The Real Deal杂志采访了许多房地产公司代表,其中一位纽约最活跃的多户住宅经销商Rosewood Realty Group的总裁Aaron Jungreis直言不讳的表达了“房子难卖”的观点:“你一般会先去找那些最高层次的买家,那些‘瘾君子’。然后你试图卖给那些第二层的人,那些不怎么喜欢风险的买家。当你真的卖不掉任何东西时,你会去尝试那些甚至不怎么可靠的人。如果连这都不起作用,那么你有麻烦了。”


是的,现在的纽约多户住宅市场似乎就已经处在了这个“有麻烦”的阶段。 据The Real Deal杂志得出的数据,最受打击的是1亿-2亿美元区间的市场,成单的速度开始出现了非常明显的放缓。业主与经纪人都已经开始在低端市场花费更多时间,即1000万美元-2000万美元的区间,在这个区间的成单就相对容易一些。


整体市场的不确定性使得一些房地产经纪人甚至有些期待市场崩溃,至少那样可以让他们更加看清一些。The Real Deal采访到的一位做高端多户住宅市场的经纪人表示,我几乎希望市场发生崩溃,那样我们至少可以触底。现在我们不知道自己处在什么位置”。



那么,多户住宅市场会崩溃吗?单户住宅的市场需求已经有所增加吗?


先回答第二个问题。根据全国房地产经纪人协会(NAR)的数据,第四季度现有单户住宅的平均价格成本为247,800美元,较上年同期的235,400美元相比增长5.3%。此外2017年11月新建的单户住宅销售额增长了17.5%,创下2007年7月以来的最高水平。


但是,即便如此,我们也不能认为多户住宅市场会崩溃。多户住宅市场的需求可能并未真正下降。根据全国多户住房委员会(National Multifamily Housing Council)的一个最新的研究报告,美国的多住户公寓需求正处于上升趋势之中,到2030年,美国将会出现超过460万套的多户公寓的额外需求。如果是这样的情况下,美国多户住宅的需求应该处于一个比较良好的状态。2017年多户住宅开工面积确实有所下降,但这可能并非是由于市场转向了单户住宅。据上周五商务部公布的数据显示,1月份新屋开工数同比增长9.7%至每年130万套。这是自2016年10月以来的最高水平,也是13个月以来的最大涨幅。


据观察,多户住房正在吸引房地产投资者,主要是因为人口变化。越来越多的年轻和年长的美国人租用公寓而不是购买房屋。而且,月租金涨幅不大。根据房地产研究公司的数据显示,2018年1月全国平均租金为1361美元,同比增长2.8%,但环比持平。然而,与2014年每月租金涨幅5.1%相比,这并不算什么。这可能是因为公寓建设总体增加。


那么,多户住宅的REIT(房地产投资信托基金)在2018年会复苏吗?


当然,这个行业的REIT的命运已经大不相同。长期的量化宽松政策压缩了息差,而这一行业正是依赖这部分息差来获得收益。因此Camden PropertyTrust CPT, Armada Hoffler Properties, AHH, Apartment Investment and Management Company AIV和Equity Residential EQR等股票在过去三个月下跌10.4%, 10%,-10.1%,和15%。这些股票中每个都有Zacks Rank#3(Hold)。


2018年的情况或许会发生根本性的变化。本年度美联储已经计划三次加息。此外,近年来工资增长可能会推动通货膨胀。这反过来也可能加快了加息的步伐,这有可能会提高REIT的利差。在这种背景下,未来一年可能会更好。


另外,蓬勃发展的经济会增加市场对多户住宅的需求,并推高租金。这样一来,运营层面上的资金也会增加,从而抵消更高的利息成本和提高REIT的价格


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